中诚智信工程咨询集团股份有限公司 荣毓明
摘要：随着工程量清单的推行和定额的弱化，社会将会实现由市场形成建设项目价格的造价格局，对于属于民生项目的保障性住房来说，建立工程造价指标体系不但是为了更好的控制投资，并为政府及社会各方面提供建设项目成本核算必要的指导与参考，同时也是为构建整体造价指标添砖加瓦。
关键词：保障性住房；造价指标；模块化；静态；动态
引 言
造价指标对于项目初期投资决策、项目实施、项目结算及项目后评价都起到了非常大作用，因此对于专业的工程造价咨询公司而言，构建成熟的造价指标体系就变得尤为重要。本文介绍的造价指标主要是针对保障性住房项目而言，由于项目地质情况、地库形式、住宅业态，住宅装修标准，现浇与装配形式、人材机价格水平等情况各不相同，因此工程造价指标构建就变得非常复杂与困难。如何抽丝剥茧，从不同的项目中寻找到共性，构建成熟的指标体系就变成了我们需要研究的课题。让我们所得的造价指标成果，不但需要具备各种业态自由组合的适应性，同时还需要具备不同价格时期的适用性。在这里谨就对障性住房建设项目造价指标的建立谈一些个人思路与看法。
一、造价指标分析思路及过程
1、收集项目并统一价格水平
项目样本选用需要涵盖尽可能多的住宅业态。指标分析阶段对于部分专业工程缺项或者数据异常的情况需进行修正，但在指标分析时不计取以保证数据的可参照性。对于计算基数不一致的项目考虑其共性，对工程内容进行了修正并统一了计算基数进行分析。
项目价格水平需确定利用某地区某年某月的材料及人工指导价，同时造价按同期颁布的执行。对于暂列金额、暂估价、标化工地、按质论价等费用均不考虑计取,统一土方外运距离及税率。
2、各专业工程单独分析
将各样本案例拆分为土石方、降水、基坑围护工程、桩基工程、多层无地下室建筑工程、连通地库建筑工程、住宅独立地下室建筑工程、多层地上建筑工程、高层地上建筑工程、物业（服务）用房建筑工程、配电房及门卫建筑工程、安装工程、室外工程。分析时剔除非常规样本案例参数，分析总结影响造价主要因素。
分析时提取人工、钢筋、商品混凝土、水泥、商品砂浆、模板、砌体、铜材和管材的含量和单位增减幅度的指标影响值，形成人工和主要材料用量指标成果表，用于后期指标应用时可做动态调整用。
分析时提炼装配式结构与现浇结构的数据，分析两者差异，同时需分析土方每单位公里增减对指标影响。
3、汇总各专业工程分析数据
将分析数据汇总，形成工程造价指标成果，注明影响造价主要因素及指标涵盖范围等内容。
二、各专业工程造价指标分析
1、土石方、降水、基坑围护工程
关于土石方工程，根据现场情况分为现场不能推土和现场可以堆土两种情况。现场不能堆土即土方全部外运，回填再运回。现场可以堆土即土方预留回填土在现场，其余全部外运。剔除现场场地特殊情况，包含清淤、截流、换填、清除杂填土、杂物、地表下障碍物的清除、河道回填等，如项目需要此费用，另行估算计入造价。其中影响土方造价指标的主要因素有土石方运距（施工现场或附近是否存在堆土点）、挖土深度及土石方挖填的材质（如素土回填、灰土回填、砂石回填或素砼回填）。
关于降水工程，降水的造价主要是由现场地质条件（地下水）确定的降水方式而定。根据常规情况，基本分为管井降水和普通基坑排水（局部配合轻型井点降水）两种情况。对于管井降水，需分析每座井覆盖基坑面积、降水使用时间，井深等因素，并以此作为造价指标条件列取指标项。
关于基坑围护工程，由于地质条件（如土质、地下水等）、周边地形条件（如邻近地铁或建筑物、河道、管道电缆光缆等地下埋设物、道路等情况）、围护结构桩形式、基坑深度等因素，采用的围护形式多种多样。由于保障性住房基本为地下一层，因此将围护结构主要为自然放坡，采用挂网喷浆及土钉形式；主要为一道围护，局部二道，采用高压旋喷桩、水泥搅拌桩、工法桩、锚喷护壁，局部灌注桩、钢板桩；主要为二道围护，局部三道，采用灌注桩、工法桩、重力式挡墙、高压旋喷桩、水泥搅拌桩；主要为三道围护，局部二道，采用灌注桩、工法桩、重力式挡墙、高压旋喷桩、水泥搅拌桩。以上四种情况，使用基坑深度不大于7米。
2、桩基工程
桩基工程主要影响因素为现场地质条件和建筑荷载，桩基工程常规分为预制管桩、预制方桩和灌注桩三类。
(1) 关于预制管桩，预制管桩主要用于高层建筑，部分多层及地库也会采用，指标分析时主要区分使用部位，同时明确指标使用时对应的桩径。
(2) 关于预制方桩，根据分析数据，预制方桩主要用于地库，指标分析时仅明确了桩径。
(3) 关于灌注桩，灌注桩使用不多，主要用于地质条件不良或周边条件有限制的高层或多层建筑，指标分析时仅明确桩径。
3、土建工程
土建工程首先划分结构部分和装饰部分，拆分原则以《建设工程工程量清单计价规范》的分部为界，结构部分包含地基处理与边坡支护工程、桩基工程、砌体工程、混凝土及钢筋混凝土工程、浇捣脚手架、模板工程等，建筑部分包含除结构外的其余内容。
同时再划分地下和地上两部分，地下部分主要区分连通大地库（人防与非人防）与住宅独立地库。地上部分根据《DGJ 32J 26-2017 江苏省住宅设计标准》和《GB50016-2014 建筑设计防火规范》及其修订条文将住宅类型划分为多层（建筑高度27m以下）住宅、高层（消防二类）（建筑高度54m以下）住宅和高层（消防一类）（建筑高度54m以上）住宅三种业态，以地下室总建筑面积为基数，进行指标分析。
(1) 关于地下部分土建工程，根据地下类型划分为结构部分和装饰部分。
地下结构部分划分连通大地库与住宅独立地库两类，连通大地库再细分为人防与非人防地库，指标分析时统计了人防建筑面积与地下室总建筑面积比和层高，同时分析了装配式与现浇结构的差异。
地下装饰部分划分与分析方式基本与结构相同。
(2) 关于地上部分土建工程，根据住宅类型划分为结构部分和装饰工程。
地上结构部分划分为多层住宅和高层住宅。其中多层地上分为多层住宅无地下室（砖混结构），多层住宅无地下室（框剪结构）和多层住宅有地下室（框剪结构）三种情况。高层区分为高层（消防二类）（建筑高度54m以下）住宅和高层（消防一类）（建筑高度54m以上）住宅两种情况。指标分析时统计了层数与层高，同时分析了装配式与现浇结构的差异。
地上装饰部分划分与分析基本与结构相同，装修标准均为公区普通装修和户内毛坯。
4、安装工程
安装工程分类原则与土建工程基本相同，但各住宅类型不区分地上和地下，按整栋考虑。将各住宅类型安装划分为给排水工程、电气工程、消防工程和暖通工程，具体包含内容如下：
(1) 给排水工程包含给水、排水、雨水冷结水、压力排水。
(2) 电气工程包含强电、防雷接地、分支箱至非居民用电电缆工程，门禁、报警、监控和弱电预埋计入智能化工程中。
(3) 消防工程包含消火栓、喷淋、火灾报警、电源监控、漏电报警、防火门监控，消防排烟。
(4) 暖通工程包含送排风。
(5) 智能化工程、抗震支架工程、泛光照明工程、太阳能设备和消控机房，以整体建筑面积为基数进行造价指标分析。
5、室外工程
分析中将此块内容拆分为景观绿化工程、市政道路工程、室外雨污水工程、室外安装工程和景观照明工程，以室外面积和总建筑面积为基数进行造价指标分析。
三、工程造价指标成果形式
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保障性住房建设项目工程造价指标表 |
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序号 |
专业名称 |
指标使用面积类型 |
参考指标 （元/m2） |
影响造价主要因素及指标涵盖范围 |
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一、土石方、降水、基坑围护工程 |
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1 |
土石方 |
地下建筑面积[1] |
*** |
土石方参考指标考虑外出外进土方运距均为***km。主要影响因素有：土石方运距（施工现场或附近是否存在堆土点）、挖土深度及土石方挖填的材质（如素土回填、灰土回填、砂石回填或素砼回填）。 |
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2 |
降排水 |
*** |
降排水参考指标以管井降水为主。主要影响因素有：地质条件（地下水），本指标适用范围为***。 |
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3 |
基坑围护 |
*** |
基坑围护参考指标对应的基坑围护形式为：灌注桩、工法桩、重力式挡墙、高压旋喷桩、水泥搅拌桩、锚喷护壁、钢板桩和土钉等。主要影响因素有：地质条件（如土质、地下水等）、周边地形条件（如邻近地铁或建筑物、河道、管道电缆光缆等地下埋设物、道路等情况）、围护结构桩形式、基坑深度等因素。基坑围护可能由上述多种围护结构形式组合而成，该指标需结合基坑围护方案进行调整。 |
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二、桩基工程 |
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1 |
地库桩基础 （预制方桩） |
地库建筑面积[2] |
*** |
桩基参考指标以预制方桩为主。主要影响因素有：地质条件、楼层数及荷载等。 |
|
2 |
地库桩基础（预制管桩） |
*** |
桩基参考指标以预制管桩为主。主要影响因素有：地质条件、楼层数及荷载等。 |
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3 |
多层桩基础（预制方桩或预制管桩） |
住宅建筑面积[3] |
*** |
桩基参考指标以预制管桩和预制方桩为主。主要影响因素有：地质条件、楼层数及荷载等。 |
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4 |
高层桩基础 （预制管桩） |
*** |
桩基参考指标以预制管桩为主。主要影响因素有：地质条件、楼层数及荷载等。 |
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5 |
高层桩基础 （灌注桩） |
*** |
桩基参考指标以灌注桩为主。主要影响因素有：地质条件、楼层数及荷载等。 |
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三、多层无地下室建筑工程 |
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|
1 |
结构工程 （含基础） |
住宅建筑面积 |
*** |
本参考指标以框架结构为主。如采用砖混结构，指标区间为**元/m2。结构工程主要包括***。 |
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2 |
建筑装饰工程 |
*** |
本参考指标户内以毛坯为标准，包含***等内容。 |
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|
小计 |
*** |
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四、连通地库建筑工程 |
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1 |
结构工程 （含基础） |
地下建筑面积 |
*** |
本参考指标综合考虑人防与非人防地库，人防面积占总地下室面积比约**%。本指标适用地下一层，层高范围***m。结构工程包含***等内容。建筑装饰工程包含***等内容。 |
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1.1 |
非人防结构工程 （含基础） |
*** |
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|
1.2 |
人防结构工程 （含基础） |
*** |
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|
2 |
建筑装饰工程 |
*** |
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|
2.1 |
非人防建筑装饰工程 |
*** |
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|
2.2 |
人防建筑装饰工程 |
*** |
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|
|
小计 |
*** |
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五、住宅独立地下室建筑工程 |
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1 |
结构工程 （含基础） |
地下建筑面积 |
*** |
本参考指标适用地下一层，层高***m。结构工程包含***等内容。 |
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2 |
建筑装饰工程 |
*** |
本参考指标包含***等内容。 |
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|
小计 |
*** |
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|
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六、多层地上建筑工程 |
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1 |
结构工程 |
住宅地上建筑面积 |
*** |
本参考指标适用层高**m以内住宅。结构工程主要包括***等内容。 |
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2 |
建筑装饰工程 |
*** |
本参考指标户内以毛坯为标准，包含***等内容。 |
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|
|
小计 |
*** |
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|
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七、高层地上建筑工程 |
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|
1 |
结构工程 |
住宅地上建筑面积 |
*** |
本参考指标适用层高**m以内住宅。结构工程主要包括***等内容。 |
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1.1 |
结构工程 （高层二类） |
*** |
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|
1.2 |
结构工程 （高层一类） |
*** |
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|
2 |
建筑装饰工程 |
*** |
本参考指标户内以毛坯为标准，包含***等内容。 |
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2.1 |
建筑装饰工程 （高层二类） |
*** |
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|
2.2 |
建筑装饰工程 （高层一类） |
*** |
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|
|
小计 |
*** |
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八、物业（服务）用房建筑工程 |
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1 |
结构工程 |
建筑面积 |
*** |
结构参考指标为现浇结构，建筑位于地下室顶板上，如需要考虑基础，建议参考多层无地下室结构工程参考指标。本指标适用地上**层内，层高**m以内。结构工程主要包括***等内容。 |
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2 |
建筑装饰工程 |
*** |
建筑装饰参考指标采用简装为标准，包含***等内容。如外立面采用大面石材或玻璃幕墙，指标建议为****元/m2。 |
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|
小计 |
*** |
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九、配电房及门卫建筑工程 |
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1 |
配电房土建工程 |
建筑面积 |
*** |
本参考指标适用***m2层高**m内单层建筑。包括***等内容。 |
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2 |
门卫土建工程 |
*** |
本参考指标适用**m2层高**m内单层建筑。如造型复杂或带有异形复杂外立面构造的，指标建议另外计取。包括***等内容。 |
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|
十、安装工程 |
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1 |
安装工程 （地库） |
地库建筑面积 |
*** |
本参考指标综合考虑人防与非人防地库，人防面积占总地下室面积比约**%，包含***。 |
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1.1 |
安装工程 （非人防地库） |
*** |
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|
1.2 |
安装工程 （人防地库） |
*** |
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2 |
安装工程 （多层） |
|
*** |
本参考指标包含给***。 |
|
3 |
安装工程 （高层） |
*** |
本参考指标包含***。 |
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|
3.1 |
安装工程 （高层二类） |
*** |
||
|
3.2 |
安装工程 （高层一类） |
*** |
||
|
4 |
安装工程 （物业（服务）用房） |
*** |
本参考指标包含***。 |
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5 |
安装工程 （配电房） |
*** |
本参考指标包含***。 |
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|
6 |
安装工程 （门卫） |
*** |
本参考指标包含***。 |
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7 |
智能化工程 |
总建筑面积 |
*** |
本参考指标包含***。 |
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8 |
泛光照明工程 |
*** |
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十一、室外工程 |
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1 |
室外工程 |
室外面积 |
*** |
本参考指标包含景观绿化工程、市政道路工程、室外雨污水工程，室外安装工程（含室外消防）、景观照明工程、景观给排水工程等。 |
四、工程造价指标应用
造价指标应用时，应由静态部分与动态部分相加。静态部分是指在造价指标中包含内容，动态部分是指在造价指标中不含内容，例如人工材料调整部分、运距调整部分、措施费取费部分、其他指标未涵盖特殊内容等。
1、关于静态部分指标应用
静态指标在使用时，根据拟建项目业态类型分别组合，静态造价指标=土石方指标+降排水指标+基坑围护指标）×[1]地下建筑面积+（地库桩基指标×[2]地库建筑面积+住宅桩基指标×[3]住宅建筑面积）+（地下建筑工程指标×地下建筑面积+住宅地上建筑指标×住宅地上建筑面积）+各住宅安装指标×各住宅建筑面积+室外工程指标×室外面积。
2、关于动态部分指标应用
动态指标在使用时，根据拟建项目价格水平及项目要求增加，动态造价指标=∑（人工及主要材料增减价格/每增减单位价格×每增减单位工程量影响平米经济指标）×总建筑面积+运距调整+措施费增加+其他。
五、总结与启示
通过将建设项目各业态进行模块化处理，同时通过提炼建设项目的主要材料及人工含量指标，设置调整值的方式，实现造价指标灵活性和动态性。这种指标模式分析模式，其实还可以应用到很多其它类型项目中，并且很多专业工程指标在不同类型项目中是可以相互利用的，当项目类型足够时，一个相对完整的指标体系也会浮现出来。同时通过项目初步阶段与最终结算完成后指标对比，也能不断完善指标体系，当然这还需要我们进一步探索和研究。
