江苏协诚工程咨询有限公司 潘晓
摘要：工程造价是建筑业的工程建设的核心，它是影响到整个工程能否顺利开展、能否合格的竣工交付的重要因素，它更是能够保障整个项目的资金得到科学合理的利用。同样，工程造价在跨行业的税务局土地增值税清算中也发挥着关键性的成本核算的作用，需要我们每一位造价从业者在该领域进行不断的探索分析和反复的思考总结。
土地增值税清算的工程造价的分析是针对某个项目的土地征用拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等费用进行造价分析及核减。[1]
关键词：增值税清算；清单；审核
引 言
房地产公司项目的主体是楼盘，楼盘的核心是开发成本，开发成本的核心就是整个项目的全部工程造价。而工程造价的基础是工程量清单，几乎每一条工程量清单都由工程量和综合单价这两个基础部分组成。税务主管部门将土地增值税清算中的工程造价审核的任务委托给我们造价从业者，我们如何精准的进行费用审核，取决于该从业者的专业知识和业务能力，一名合格的土地增值税清算造价审核从业者，不单单要能通过项目提供的竣工图纸，精准的计算出图纸中出所包含的工程量及具体金额，还要进一步分析该费用综合单价是否符合合理的市场价、某项费用产生过几次、建筑成果是否具有成本价值、返工费用是否属于无效成本。
地产项目经会计事务所财务审核后，会上报某税务局进行土地增值税清算。在此基础上，如何进行简单高效的审核，本文就常规的土地增值税清算造价审核过程中涉及的几项费用，简要的阐述几点审核心得与体会：
一、土地征用及拆迁补偿费
本项费用一般指房地产开发企业按照城建的主要规划进行的土地征用费。另外还包含了土地开发的安排动迁用房、开销费用、耕地占用税费、劳动力的安置费以及有关地上地下附属物的安拆及赔付等多项费用。[2]按字面理解，该费用一般不纳入项目的建设成本中，如有遇到金额送审，需分析该费用组成情况及其分类，一般常规的地产项目此项费用金额会以零元送审，此种情况就无需调整，如有金额送审，需好好的甄别费用类型。
二、前期工程费
该项费用是包括项目开发前期的一些建设筹备、设计规划、水文地质测绘等、 以及“三通一平”的费用。在常规项目中，本费用可占全工程造价开发成本的2%至5%之间。
针对此费用的审核分析，一般流程是先统计所包含的每一份合同，再审核各个合同的金额明细：普遍情况，经过逐条核对分析，里面是否有计入了土地出让金中包含的人防易地建设费、基础设施费、白蚁防治费等费用，如有，该金额一定需要进行重新分类，转移至“取得土地使用权所支付的金额”项目中。
另外，本项费用中涉及到的金额常见的像筹建、规划、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等都属于政府垄断行业的收费，送审企业未必能一一提供相应的合同文件资料，此时审核人员就需要核验送审资料中的包含着的发票等资料，复核此类金额与实际发生的金额是否一致，是否有超额支付的部分。
其次，我们需要进一步核对发票上的项目名称，是否涉及到其他项目的费用，不排除同一开发公司同时缴纳了多个在建楼盘的费用的情况。最后，设计费这一项，常规情况都是建设单位与第三方设计院签订，需要仔细研读合同条款，检查合同签订的设计面积、结算方式及奖罚措施是否都符合实际实施情况。特别需要仔细分辨是否存在与多家设计院签订合同的情况发生，譬如：某项公区精装修设计，原总包设计合同中包含该项区域，实际业主发包给另一家装修设计公司，则费用清算审核时，就应该剔除未设计区域的费用。
三、建筑安装工程费
该费用是整个开发成本的核心，可占全工程造价开发成本的70%-80%左右，是审核工作的重中之重。按照工程造价形成有分部分项工程费、措施费、其他项目费、规费及税金组成。本费用审核，主要是针对土建总包合同、精装修合同、门窗工程、水电工程、其他零星建安工程费用的审核。关于此类费用，审核人应重点核查施工所发生的人材机的使用费、其他直接费和管理费的开销是否取得合理的、有效的依据；发生的费用是否与结算的最终报告、施工合同上面所规定的工作内容一致；单位定额成本是否存在异常；甲供材及乙供材料有无重复计取的情况发生。
首先，施工单位施工的建安及附属标段工程，需要复核每一项清单子目，是否包含了返修工程费，地下部分有无错误计取了住宅分户验收的措施费等，像桩基、围护工程中，钢板桩材料费损耗及钢板桩租赁费是否有重复计取的部分。结合工程地点实际的现场踏勘，确认是否都已经全部按图施工完成，是否存在竣工图上有，实际未施工，或者该部分工作内容实际由其他单位完成施工的情况发生。例如，桩基工程是由基础公司连续性施工，合同约定材料调差约定了：施工期间信息价的平均价对比招标月的信息价，施工期间平均价是按照整个桩基工程施工期计算，还是将施工工程的场地分为单位工程进行审核？我们的审核意见可以是：按协议约定执行。即合同协议等已约定材料调差为桩基施工期间信息价的平均价和招标月基准价的信息价的差价来进行计算；如果认为协议约定还不够清楚，双方可以进行完善的澄清。
然后，由于疫情原因，多个工程都延迟了开工，结算审核时往往都进行了费用的补偿。清算时该费用如何进行审核，我们的审核原则是：工程延迟了开工，发包人原因造成的，推迟的计价原则就按期间造成的差价均应调整。承包人有损失的，经发包人确认后由发包人承担。
其次，需要再次复核清单中的工程量，譬如，复核汇总出本工程的混凝土总量、钢筋总量，得出它的平均含量指标，是否与常规项目的指标接近。如果有某项高于常规项目指标，需要分析出指标偏高的原因，常见的几个指标偏高原因有：1、地下室人防建筑面积偏大，造成的地下部分的混凝土总量及钢筋量偏大。2、地上部分是层数偏低，屋顶为斜屋面设计，按计算规则，计算建筑面积时只计一半或者不计，项目总面积会偏小，在材料用量正常的情况下，也会造成指标的偏高的假象。
针对精装修总包合同，合同清单内往往会涉及大量的精装修材料，需要复核材料品牌及材料单价，不同品牌档次的材料，单价差额往往较大，譬如普通品牌的断桥隔热铝合金门窗，一般地产的集采价都在四百多一平，但是如果是高端品牌的系统窗等，市场价就要1500-2000元/m2不等，集采价也要一千多元以上，不同的项目采用不同类型的门窗材质、五金等，最后往往造成单方造价差异很大。
四、基础设施费
本费用主要是指建设项目以外的公用配套设施的费用，包括主次干道、园林绿化、水、电、气、灯、交通等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充。[3]
审核此类费用，主要在于核对工程的施工范围是否都在红线范围内。即实际发生的、实际支出的，但却在红线外实施，则在土地增值税清算过程中，都属于需要剔除的费用。例如，本项费用往往包含了小区内部的园林绿化工程，其中涉及到的临时道路及绿化内容，这类临时性的费用应剔除。其次，苗木的有效的养护时间费用按照合同约定：是两年，是否可以计取按两遍养护定额并乘以系数1.2，结算审核单位给出的依据是成活率养护期的绿化养护工程按照Ⅲ级养护标准乘系数1.20执行，成活率养护期是否指养护时间，因为第一条章节“适用于绿化种植工程成活率养护期养护”。我们在清算中，应该以定额描述的成活率养护期的绿化养护工程不分等级，均按照Ⅲ级养护标准乘系数 1.20 执行。一年后的养护按正常养护定额执行。
最后，审核时候需要注意：各项基础设施费用是否取得合理的、有效的依据；各项基础设施费用是否内部含有其他公司的造价金额；是否有多报、重复申报的情况发生。
五、公共配套设施费
本费用指项目内的公共配套设施支出以及造价金额。一般情况下，涉及此费用的情况很少，在对公共配套设施费审核时一定要重点留意：公共配套设施的界面和范围是否准确，公共配套设施费是否是真实发生的，是否含由多余的公共配套设施费情况。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套公共设施，包含如下：居委会、派出所、办公用房、邮电通讯、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施。我们一般需要进行这么的处理：可以扣除建成后产权不属于建设单位，而是属于全体业主所有的成本、费用金额；可以扣除建成后无偿移交的，用于非营利性社会公共事业的成本、费用金额。
最后，审核时候需要注意：各项公共配套设施费用是否取得合法的、有效的依据；各项公共配套设施费用是否含有其他公司单位企业的造价金额；有无多余的提前支付的公共配套设施费用；获取项目概预算资料，比较、分析的各种费用与真实发生的费用是否有特殊的异常情况发生；各项公共配套设施费的分摊、扣减是否满足有关税收规定；是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入公共配套设施费。
六、开发间接费
该费用指房地产公司以及下属的单位，他们内部的独立单位在开发现场组织、管理、开展建设而发生的各项费用金额。该费用主要是核对管理人员收入和奖金、还有咨询费、设计费等金额。主要需审阅咨询合同的条款明细、最终的结算金额，核对开具的发票金额与咨询费结算金额是否一致；各项开发间接费用是否是合法的、有效的依据和证明；开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入另外的项目的费用统计进了清算项目；费用是否含有其他企业的其他涉及的或者关联的费用；有无先透支的开发间接费用；纳税人为管理和组织经营活动而发生的管理费用，本项目中予以剔除；各项开发间接费用中如果含有以明显不合理、超出正常情况的的金额开具的各类凭证也要扣除。
七、总结
有关土地增值税清算造价审核的一般流程叙述到此结束。总之，我们受税务局的委托，要做好土地增值税清算造价审核这个工作内容，不是一朝一夕可以完成的，它注定要求我们造价从业者，严格要求自己、不断提升自己的业务水平、不断的积累项目经验，为造价行业添砖加瓦、为造价行业的多元发展尽一份力。
参 考 文 献
[1] 谢群松．论中国土地增值税的改革.经济学［J］．2003（03）．
[2] 杨斌．贾明宝.土地增值税征缴中的房地产估价相关问题探讨[OL] ．国际房地产评估论坛，2014．
[3] 叶剑平．杨乔木．施昱年．赵燕军．中国土地增值税征收问题研究背景、效果和建议［J］．南京大学《核心期刊目录》，2014（5）．
